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卓越置业吴远宪:新形势下供应链新模式之思索
【发布时间:2021-09-19】 【作者:admin】

  中华写字楼网):卓越置业吴远宪:新形势下供应链新模式之思索 2021楼市上半场风起云涌,中央和地方密集出台调控政策,进一步向供给端侧重,对房地产金融监管进行持续强化。在“房住不炒”的长效机制以及整体政策收紧的主旋律下,粤港澳大湾区凭借一份上半年的成绩单逆势而上:大湾区九城商品房总供应面积达3713.15万㎡,销售金额TOP50总额达5799.29亿元。粤港澳大湾区市场容量可见一斑,将成为各大房企战略布局的重要板块。深处“漩涡”中心的深圳,也在披荆斩棘,发挥湾区核心引擎作用。

  9月11日,优采供应链合作大会年度第5站落子深圳,特邀中国房地产业协会专家代表,以及金侨控股、湖南金钟置业、中海地产、路劲地产、星河地产、佳兆业、方直发展、卓越置业、大汉控股、首创置业、日盛地产、龙光地产、中南置地、宝能地产、碧桂园、越秀地产等近70余家品牌房企招采精英,与产业链优秀供应商代表共议“高效发展、融合创变、数据驱动”,解读大湾区房企数据,了解房地产企业如何优化供应链资源结构,同时开启“黑科技”竞技舞台,推进优质供应商、服务商与品牌房企展开高质高效的合作。

  会上,卓越置业集团成本采购中心采购部总经理吴远宪进行《新形势下供应链新模式之思索》主题演讲。

  今天主要针对目前的新形势和将来可能发展的供应链模式的思考,与大家分享一下,有不足之处请大家多多指点。

  首先,我们看一下地产形势,整个行业的困境。从宏观角度看,持续的疫情、中美贸易战和通货,基础经济的乏力造成了房地产环境发展非常艰难。另外国家政策方面,国家对于房地产的严控,包括出台各种政策,导致房地产企业财务、融资和市场的销售、资金的监管都有量的要求。回到行业本身,对行业、对工艺的要求,行业的标准和人工材料涨价、绿色建筑、装配等的要求,导致我们的成本也在不断的增加。

  首先是成本的增加:财务成本增加、土地成本增加、建安成本、销售成本,都在不断的增加,但是售价是受限的,所以导致利润是下滑的,而且进入了微利时代,如果不注意可能会亏损。因为资金链监控,回款又比较滞后,导致房地产企业相对紧张,如果经营不好,某些企业就会出现危险的经营。

  针对目前的行情,想要生存发展确实比较困难,所以,我们需要求变与生存。怎么样变呢?

  今天主要针对的物资供应链模式的思考,针对某一个业务线条。首先来看,目前的物资供应链状况,行业普遍的模式都是集中采购+区域采购+地区公司的年度采购,或者说多项目的采购+单项目的采购,集团采购在各个开发商来说已经做得很好了,在产品给地产公司降本方面、产品的覆盖程度,已经非常广,给公司带来了很大的力度。但是,面对现在目前的形势,它将来会遇到瓶颈。为什么呢?

  第一点是存在自嗨行为。目前在中国房地产成千上万的房地产公司,每家公司都在做集采,其实大家做的是同一件事情,在这个行业里面会造成管理资源浪费。因为大家做的是同样的事情,事情又是差不多的。

  第二是单个中小企业价格会面临渠道少、体量少,导致议价空间非常少,降本到了一定的瓶颈之后就降不下来了。单个企业集采会存在品类不全、品牌不全。主要因为品类不全,在所有房地产里面针对建筑材料,基本上没有一家可以做到全覆盖,有的20种、有的50种、有的40种,做到100的很少。

  第三品牌不全。一个地产公司对一个品类就定2-3个品牌,不会覆盖全范围品牌。对于不同产品的选择上,会分等级,但是广泛选择的时候会有局限性。

  行业第二种情况,就是行业共生的模式和合作模式。合作模式有BtoB的平台采购、协会的采购,协会采购就是房地产协会、联盟采购,深圳有“深圳联盟”。合作方式采购就是开发商之间有合作了,自己联合起来做某一些物资的采购。这种合作的模式在各个地产商有联合,但是深度不够、影响力不够,没有普及到整个行业,这是我们在房地产针对集采物资采购的采购模式大致的状况简述。

  就是将需方跟供方在希望全国范围内搭建全方位的供应链平台。什么意思呢?将来各个地产商就减少集采,到同一个平台上做集采了,这样就能达到资源共享,企业也能减少很多的资源浪费,在降本和管理上都有很好的作用。供应链平台就是把原来开发商做的事情,慢慢放在平台上进行,让各个开发商自己解脱出来,交给一个独立的平台进行服务就好,作为中间商来服务地产商,地产商不用花这么多精力在这方面了。

  首先要做供方考察和评估,组织考察、过程的评估,这些过程交给平台进行,我们可以作为参与者,而不是组织者。组织者要花很多的精力和成本去做这个事情。再就是招标,包括技术标的分析、产品的定价,这些都可以让平台来进行,在内部平台就不需要招太多人,平台就能将这些事情做完。

  过程的订单管理,正版资料第二版,很多房地产企业都有物资管理平台,但是各家的物资管理平台都是大同小异,都是下定单、合同管理、生产、验收和付款。有没有可能把各个地产商的平台统一在一个平台上进行运作,对于企业本身来说不需要花这么多钱,找外面的科技公司和软件公司来开发这个软件,对于企业来说是省成本的。只要一个平台把这个软件全部开发好,大家一起使用,这样对于整个行业来说是行业节省。

  质量的监管方面。很多企业有飞检和材料的检查,www.94876.com,企业内部可以进行,但是大部分的检查可以交给平台,因为他既然是服务于我,他也要对产品有一个监控。平台的维护就是数据的管理和数据的分析,这个很容易实现。

  最后重要的一点是为什么要搭这个平台?我希望有一个资本的支持,因为现在房地产的资金非常的紧张,通过第三方平台,通过平台融资之后,我们买他的东西,而不是直接对接上游的供货商,平台通过供货商,把他的东西买完之后再卖给我,但是前期的钱可以付给生产商。生产商拿到钱,可以保证生产。对于开发商来说,与平台直接交流,有可能我延后多久给你付款,因为我要提高资金周转率,前期少投入,但是钱回来的时候,或者是达到某个节点的时候,再把钱制服给平台,对于开发商资金紧张的时候,很大程度提高了资金的使用率。

  1.采购。有采购成本、人工成本、管理成本、时间成本和风险成本,对于中小型公司来说,采购成本之后,议价空间大了,可以借助平台的议价能力,把成本降下来。减少人员分配,减少组织管理、人员成本。其次可减少时间成本,平台把很多事情搞定,我们只需要在平台上选东西就可以了,这是降本。

  2.资源的整合。人力资源的整合,人力优化编制,在这个行业9000多家,只要一两家平台把这个事情做完了,何必9000多家都干这个事情,就把人员整合掉。统一平台采购和过程管理,通过科技手段来统一下单和管理,不要各自用一个系统,很浪费。供、需方的选择,包括品牌和分类都在一个平台上,选择性也很多。

  3.资金支持。刚刚也说了,资金的支持是将来这种想法能实现的关键,因为对开发商帮助很大,能降低他的杠杆、融资成本,或者是减少征信的额度。

  4.提效。时间节省,流程优化了,供货也快了,整个流程就优化了,减少地产人员的投入,平台直街与厂家沟通。

  这就是我个人的分享,当然,这有可能不太成熟,也有可能超前,但是这个事情确确实实有平台在进行,我希望针对目前的行情把它做大做强,将彼此关系串联起来,为这个行业继续健康的发展、持续的发展做出贡献。谢谢大家。